张捷:北上广深楼价暴涨是结构性还是投机性？

讲一下北上广为何房价暴涨

刚刚开始房地产有些转暖，对北上深的房地产调控又开始，深圳严查首付贷，央行放贷各地差别化，中国楼市到底怎么了?

中国的经济领域，一旦发生与自己预期不同、与自己利益取向不同、自己想不清楚逻辑的事情，就习惯性的大骂泡沫和投机，而且与社会情绪吻合，就有一大群拥蹩，但实际上宏观的经济现象，必然有他背后的规律，不是简单的泡沫和投机可以解释的，现在这个现象又在北上广房价暴涨的问题上涌现了，但这里是有特别的规律的，你看不到不等于没有。把别人当作傻瓜的，自己就是大傻瓜，这群号称经济学家的人总是如此，以后经济学家这个头衔会臭街的。

我们以前就分析了2016年是房地产调整见底的拐点，北上广确实是提前见底了，但真的要全国平均，则很多地方依然压力巨大，尤其是三四线城市，我们公开说房地产指数的，是70大中城市而已，现在是豪宅与鬼城齐飞的时代，我一直在说这一轮是住宅要出现奢侈品的一轮，也是中国内地核心城市与香港接轨的一轮。但如果房价整体平均没有涨，简单的说是流动性过剩和泡沫就不准确了，这里有深刻的机构性变化的问题。

这结构性就是中国的人口流动，已经从进入城市改变为进入核心城市，进入城市的门槛也从户籍变成了住房，核心城市的人口流入需求依然旺盛，带来的房价暴涨是报复性的。别说中介什么的推高房价，炒房团套取资金我早就分析过，但现在的利差已经大不如以前了。

这里我们首先要看到限购的失效，在2011年开始的限购，现在很多买不了房子的北漂们，已经有了五年连续的社保，也就是他们现在可以买房了，刚需释放很明显。与此同时北上广的房租增长也很快，与地方的房租差很大，北漂的父母愿意出售老家的房子给儿子交首付，这样儿子就可以娶媳妇了，儿子在北京租房需要房租一万多，但父母在老家租房只要房租一千多，相差万元就可以缴纳月供了，如此操作利益是非常明显的，而且我们的去库存政策，使得他们父母可以在二三线城市房子卖得出去，房子一卖，儿子北京买房的首付就有了，别说现在房子暴涨，这暴涨与2011年的高位相差并不多，而且利率大幅度下降以后，真正的月供还款甚至还有降低，北京的供地又有限，怎么能够不暴涨?

另外的刚需在改善型的，主要是父母进京了，在生二胎的背景下，需要大房子，或者老人需要在附近了，要给老人再买一套。这个时候对已经分配北京工作的当年大学生，父母退休是可以投靠子女的，投靠的父母也取得了北京户口，有了购房资格，这个时候你想要限购也是限不住的，更何况北京等开放了外国人购房，需求释放是大量的，这不是投机而是刚需。

还有就是产业退出资本，大量的实业老板选择了退休，选则了到核心城市的养老，而他们的孩子在北上广已经从限购的2011年开始交社保5年，混在大城市，因此这些资金也是刚需涌入。

这里还有香港衰落的影响，深圳是最先暴涨的，背后是深圳的经济超越香港，在超越的前后产生资产价格重估的此消彼长拐点效应，香港的政治不稳定加剧了资金的内流，这是明显的结构性变化导致的。

中国收入结构性的变化对房价的分化影响也很大，从2011年到现在的五年，是中国普通人工资增长很快的五年，收入提高承担力也大幅度的增加。这也是中国社会的结构性变化，在核心大城市的工资与地方拉开的距离，现在很多地方工资发不出，工作不好找，但北京俺家保姆的工资一直在涨，而且找人不易，要5000元管吃住了，这比房价前期高点的2011年差不多翻倍了，而在核心城市，百万年薪的人越来越多，这在其他城市也是不可想象的，收入差距的拉大，必然会体现在房屋价格的拉大上。

以后北上广的房价也会出现分化而不是普涨，业内已经说当面粉贵于面包只能做蛋糕，我们不要简单的看新供土地价格远远超过周边房价，以后开发出来的是豪宅，不与周边比房价，而我们所说的暴涨，都是眼镜盯住最高房价的，对很多细节选择性的忽视了，比如北京还有永远的3万以内，对很多刚需三万的房价是极限，结果就是越来越住的远，中间有一个夹心层，夹心的低价是因为富豪不去刚需买不起，反而不好涨。这里我们会看到说北上广涨价的，都是豪宅最高价的涨，以后说暴跌的，更是刚需房被当作豪宅买的看走眼的跌，这样的结构性行情，分化才是核心主题。

这里我们需要注意到的是中国房地产投资的增长已经从40%下降到0，而且库存59亿平米，如果再算事实上宅基地也是住房，问题就不同了，我们统计房价，是没有计算宅基地和保障房的，这些保障房的增加其实如果加权计算，北京等地的房价上涨就有限了，北京拿地是定地价竞争配建保障房面积的，保障房的供给面积数量很大，在新房成交额当中如果加权计算，问题又不同。

你可能听到无数人说北上广的房价总值超过了美国全国，因此说北上广的房地产泡沫，例证还有就是日本东京地区房地产总值超过了美国后的崩盘，但这个说法的问题在哪里呢?说房屋的总价值，一定是离不来人口!美国人口3亿，但美国是乡村化的国家，在大城市的人口并不多，但中国北上广算上增长预期肯定是上亿人口，东京都地区也集中了日本60%的人口，这个人口规模其实超过美国住在核心大城市的人口很多，美国在乡镇的人口和乡镇的房子要便宜的多。而且美国房价贵的房子房产税是3%，也就是30多年就要收走一遍，30多年的使用权的概念，中国的住宅是70年使用权和到期无条件续期，当年这个无条件续期没有包括商业用房，导致原来价高的商业房直接变成与住宅的商住倒挂。这使用的情况在投资估值上的系数，与美国就要相差一倍，而且北上广的高薪人群的工资，也全面与国际接轨并不比美国低多少。而日本的房价崩盘的背后也是日本政府92年大藏省又出台了地价税等税收改变估值的结果，日本的这个税收能够有东京发达地区店铺利润的20%之高!我们比较各地估值，不能忽略各地税收的条件不同，我们要是收了房地产税，房价也降低很多，但如果你加上缴纳的税收，其实你的住房支出是没有减少的，这只不过是朝三暮四的游戏，但很多人的智商是与朝三暮四的猴子一样的。

所以我们认为北上广的房价暴涨是结构性的不是投机性的，是中国社会转型调结构的必然结果，是中国住宅在核心城市出现奢侈品的结果。因此我们要合理认清其中的逻辑，做好自己的规划。对这样的结构性涨跌，需要的是微观政策的微调和适应，把它归为宏观的流动性泛滥、泡沫、投机等，会适得其反。本人在2010年就写了《房势》，因为种种原因2012年出版，预测房屋调整2012-2016，今年会有房地产的拐点，但拐点不是暴涨，总体的变化是很有限的，热点的变化是剧烈和抓眼球的，很多地方被你忽视掉了。