新特区建早了？房产税征晚了？还是——

打开新闻，新热点是“雄安楼市疯狂，房价两天跳涨三万”“雄安新区召开干部会议：防止炒作行为影响投资”“面对大量涌入的购房者，4月1日起，河北雄安新区雄县，全面叫停一手房，二手房房产交易，关停售楼部和房屋中介机构，冻结一切房屋过户手续”……一股熟悉的味道又来了。

2010年元月贫道在三亚陪一个哥们买房，他是在旅游岛公布那天到的三亚，当天凤凰水城房子从去年7000一平米的现房涨到15000一平米的期房。此后三亚房价一天一个样。最后以220万买下一套不到一百平米的两居室。为此贫道还写了篇“三亚楼市疯狂亲历记”发在网上。

据介绍，雄安特区是要把首都非首都功能的部分迁过来，比如生产、物流和一些不是首都承担的服务业，建一个无首都功能的北京。据说几十家大型国企总部首先要迁过去。于是贫道只能做这样的判断：这次特区建设与此前的“经济技术开发区”和“住宅开发区”有所不同，一不是资金雄厚的外资企业和已经有资金来源的新项目投资，二不是有巨额利润的房地产企业，主要是现有单位搬迁，其次才是吸引其他方面的资金来投资。主要内容是设立特区的目的：让现在的北京功能单一化，一些大城市病会减弱。如果这些机构没能搬迁，那么设立特区的意义就大打折扣。

这些单位和企业参与这次搬迁是机构“计划外”的事情。这些单位和企事业单位有的有点闲钱，有的没有，有的现在日子就不好过，别说搬家了。要完成这次特区建设，必须让这些机构的搬迁成本压到最低。也就是地价一定不能高。别说像现在数千万一亩的招拍挂，就是几百万一亩也吃不消，恐怕百十万还差不多。对于有些机构，恐怕还要恢复“国拨土地”方法。

这大概是“党报连续三天批雄安炒房者”以及尚未宣布就提前禁止销售的原因。

但麻烦还在后面。地价取决于预期房价，土地拍卖会场一块地最终在什么价位拍板，取决于开发商对房价的预期。也就是这块地盖的房子(这是定数)以多高价格卖出去才能盈利是举牌的依据。雄安特区不管干什么，人总要住房。京津房价在那里摆着的，雄安特区房价再低，没有个三四万不会拉倒。这一点别说开发商，就是个屌丝也看得出来。尤其这是最高领导亲自关心的“首都项目”!不会掉地下的!

现在新特区地价基本是白菜价，“预期房价”空间大得让人眼红。为了这点利润开发商拼死也会盯着的。盯什么?一是政府动静和措施，以便不失时机抓住机会，二是找到“缝隙”，因为肯定有抄近路的方法。

这就是为什么传说(也许不是传说)王健林领导离开的第二天就到了白洋淀。

不管真的假的，政府对这群虎狼般的人是防不胜防的。贫道认为，打败仗的可能大于打胜仗。结局非常可能不要说完全用市场方法了，就算市场+计划甚至完全计划方法，都无法不选择干脆放开。

有人会说：不懂了吧——特区政府需要大量开发资金。没有高房价就没有高地价，不卖地，特区政府靠啥搞开发呢?

这是没看报纸，不知道新特区是干啥的。贫道前面分析的特区建设目的，与特区现在停售停购限制地价的政策是对应的：降低进入机构的土地成本是实现特区开发的基本点。至于政府基本建设资金，中央肯定有考虑。如果还是建开发区卖地，根本不会限售限购。

贫道一种感觉：雄安特区项目公布的是不是有点早了。现在正是房地产疯狂时期，全国城市地价房价都在高位上。四环房子8-10万都不算新闻。这种情况下，让必然成为北京一部分，现在还是耕地的特区土地的涨价空间大得惊人，这就像天上掉下个大蛋糕。对房地产商来讲，不抢或者没本事抢到手就别在这行里混了!除了老虎，还有苍蝇呢!背着大包小包现金的炒房者根本不会相信政府的解释和劝说，会从头到尾盯着这块肥肉的!因此，项目公布的是不是早了。

有人会说。什么早了，难道晚点会不一样?

晚点是不一样。比如楼市崩盘了，房价暴跌，炒房人争着卖房子的时候，公布要搞雄安特区，老虎苍蝇都不会来了。

在楼市崩盘时公布雄安特区有两个好处：

一是可以有一个低成本开发环境：地价低，建材价格低，用工成本低。干扰因素少。

二是楼市崩盘会加快经济下行，尤其是钢煤水泥建材家电家具和建筑等相关产业受到严重冲击，这时候大力宣传和大量投入新特区建设，而且直接开始二期(1000平方公里)建设，会一定程度减轻下滑压力。

有人会说：你咋知道楼市会崩盘呢?你说啥时候会崩?

贫道真不知道啥时候中国楼市会崩盘，但知道这样的楼市全世界都崩了，中国不可能例外。而且还知道，中国楼市之疯狂之所以能持续到今天而不衰，原因是中国没有实施全世界政府都开征的房产税。没有房产税，中国楼房就不是为了住的，而是为了炒的。西方国家很难把买卖住宅当生意做，因为住房多了税收就高，而且也是累进制的。赚的钱还不知道能不能到手，税先交了一大堆，这生意就没人做了。中国政府虽然不舍得，但已经说一两年就会开征。

为什么开征房产税会导致中国楼市崩盘?道理前面已经说了。开征后房子多的大的交税就多。不住的房子天天交税肯定心慌，只好卖房。现在30-40%住宅是“用来卖的”。中研网上一篇文章分析说2013年中国城镇住宅总面积超过220一平方，2016年底应该不低于250亿平方。也就是有不少于90亿平方的住宅会选择卖掉。按照现在全国住宅平均0.75万/平米价格，需要约68万亿人民币来购买。2016年全国城乡居民存款只有60万亿，而且这些钱绝大部分在打算卖房人的户头上，想买的居民存款不会高于10万亿。10/70，意味着卖出2016年房价的七分之一才会实现销售。当然，房子不是方便面存货不卖就坏了，不可能有那么大降幅，但买涨杀跌的局面肯定出现，跌掉一半甚至更多(东京地价跌掉三分之二)，那就叫“楼市崩盘”。

开征房地产税会引爆楼市，几乎是难以避免的。

这是贫道认为等两年再宣布就好了。

当然也可以这样看：房地产税开征晚了。早点开征，这些麻烦事儿都没有了。贫道是在2007年就发文说：国家要趁早开征房产是，否则住宅就搞成不是住的而是卖的了。文章的题目就是《纵有广厦千万间，难庇天下寒士俱欢颜》

现在说早了晚了都是马后炮。但加快房产税开征进度，争取今年下半年就开始。这样一会及早引爆楼市的个定时炸弹，二为特区开发创造条件，三借开发区建设减低经济下行风险。总之，这两件事挨得越近越好。

当然，以上都是就雄安特区怎么建设最好角度说的，并不涉及当下是不是有更紧迫的，真正能称得上“千年工程”的事情做。这是贫道题目中加“还是——”的原因。

贫道以为，现在能称得上“千年工程”的只有大西线建设。投资数万亿，从西南调2千亿立方水到西北，把西北沙地改造出30亿亩宜农宜牧土地，再造一个中国。这事儿是“大禹级”的功德。与大西线调水相比，其他的都是毛毛雨小儿科。

【邋遢道人，察网专栏学者，北京大学中国与世界研究中心特约研究员。本文原载于微信公众号“邋遢道人”】